Stok için tahvil geliyor!

Hükümet inşaat sektörünün stok sorununu çözmek için yeni bir paket hazırlıyor. Bu paket ile ekonominin lokomotifi inşaat sektöründeki stok sorununun çözülmek istendiğini anlıyoruz. Plana göre sektördeki konut stoku için bir varlık fonu oluşturulacak. Stokların Emlak Bank bünyesinde kurulması planlanan bu fona eklenmesi ve bu fon üzerinden menkulleştirilmesi planlanıyor. Gayrimenkullerin ise çeşitli kampanyalarla tüketiciye sunulması planlanıyor.

Uzmanların verdiği bilgiye göre, inşaatı biten konut sayısı 1 milyon. Bunların yüzde 20’si kentsel dönüşüm projesi. Yani sahibi belli, satılmayacak. Bunun dışında satışa açık 800 bin konut olduğu belirtiliyor. Ayrıca 1.5 yıl içinde bitecek 1 milyon konut da var. Sektörün yıllık birinci el satışı ise 650 bin.

Pakette inşaat sektörünün yabancıya ve yurtdışında yaşayan Türk vatandaşlarına yönelik konut satışını yıllık 10 milyar doların üzerine çıkarması için yapılacak çalışmalar da bulunuyor. Özellikle Körfez ülkeleri, Irak, İran ve Türk Cumhuriyetleri gibi yoğun satışın yapıldığı ülkeler ile Avrupa’da yaşayan Türklere yönelik tanıtım çalışmaları düzenlenmesi, hedef pazarlarda satış ofislerinin açılması amaçlanıyor.

Firmaların, 7 Kasım’a kadar stoklarını Emlak Konut ve GYODER’ bildirmesi istendi. Emlak Konut verilen bu listelerdeki gayrimenkulleri kendi ekspertizlerine değerletip ıskontolu bir bedel belirleyecek. Öncelik gelir gider dengesi bozulmuş, bankalar ile sıkıntıya girmiş, takipte olan veya konkordato ilan etmiş firmalar ile banka kredi borçlarını azaltmak ya da kapatmak isteyen firmalara verilecek.

Belirlenen ıskontolu bedel üzerinden karşılıklı rıza ile bu konutlar Emlak Bank bünyesinde kurulacak fona eklenecek. Satın alınan bedelin yüzde 70’lik kısmı o firmaların banka borçlarının ödenmesinde kullanılacak. Yüzde 30’luk kısım ise firmalara verilerek kendi işlerinde kullanılması sağlanacak.

Buraya kadar her şey güzel. Elinde konut stoku olan ve sıkıntıda olan inşaat firmalarının uygun bir ıskonto ile konutları devretmeleri bunun karşılığında bankalarında geri dönüşü zor olan bu krediler için uygun bir ıskonto uygulamaları beklenmeli. Böylece hem söz konusu firmalar hem de kreditörler derin bir nefes almış olacak. Kredi yükü hafiflemiş inşaat firmaların ellerine geçecek %30’luk pay ile yeni ama daha mantıklı işlere başlamaları sektör ve ekonomi için olumlu bir gelişme olacaktır.

Peki bu gayrimenkullerin kurulacak olan fona devredilmesi için gereken kaynak nereden bulunacak? İşte sorun bu noktada başlıyor. Fona devredilecek gayrimenkullerin bu fon üzerinden menkulleştirilmesinin planlandığını söylemiştim.Menkulleştirilme için tahvil ihracı planlanıyor.Tahvillerin güncel faiz oranlarına göz atalım; 1 ve 2 yıllık tahvillerin yıllık getirisi %22,         5 yıllık tahvilin yıllık getirisi %18 ve 10 yıllık tahvilin yıllık getirisi ise %17 seviyesinde.

Yani sıkıntıda olan inşaat sektörü ve kreditörleri belirli ıskonto oranı ile rahatlatılmaya çalışıyorken en az biraz önce zikrettiğim oranlar ile yeni borçlanmaya gidilecek. Firmalardan ve bankalardan alınacak ıskontoları satışa söz konusu olan konutların fiyatlarına yansıtıp cazip hale getirmek yerine bu avantaj çıkartılması planlanan tahvillerin faizi ile sıfırlanmış olacak.

TÜRKİYE VARLIK FONU PORTFÖYÜ

Varlık fonunun portföyüne göz atalım:

Nakit oynatılan Piyango, Hemen-Kazan, Sayısal Loto, Şans Topu, On Numara ve Süper Loto oyunları ile ilgili daha değişik yeni oyunların yapılmasına izin verilebilecek oyunlarına ilişkin lisans 49 yıl süreyle

Türkiye Jokey Kulübü’nün yurt içinde at yarışları düzenleme, yurt içi ve dışında düzenlenen at yarışları üzerine yurt içi ve dışından müşterek bahis kabul etme hak ve yetkilerine ilişkin lisanslar, topluca 1 Ocak 2018 tarihinden itibaren 49 yıl süreyle

Portföyde bulunan bu lisanslar özelleştirilebilir mi?

2014 yılında yapılan Milli Piyango dahil şans oyunlarını içeren özelleştirme ihalesinde en yüksek teklif 2.755 milyar dolar olmuştu. Söz konusu ihalenin şartnamesine göre, lisans sahibi lisans süresi boyunca her takvim yılında elde ettiği hasılattan yüzde 25 oranında, diğer gelirlerin brüt tutarı üzerinden de, yüzde 72’si kamuya verilmek üzere, yüzde 28 pay alacaktı ve ihale lisansın 10 yıl süreyle devrini içeriyordu. İhalenin yapıldığı tarihte dolar kuru 2.10 TL seviyesindeyken arada geçen sürede kur 2.70’e kadar çıkınca alıcılar ihaleden vazgeçmişler idi.

O gün itibarı ile 10 yıllık olan lisans bugün 49 yıllık olarak Varlık Fonu’nda.

Bugün Milli Piyango ve at yarışının birlikte özelleştirilmesinin planlandığını biliyoruz. İçinde bulunduğumuz koşullar altında bir özelleştirme ihalesine çıkılmasının ne kadar uygun olduğu sorulabilir.

FED (Amerika Merkez Bankası) 2018’in geri kalan kısmında ve 2019 yılında toplam 4 faiz artışı daha planlıyor ayrıca önümüzdeki yıllarda 4.5 trilyon Dolara ulaşmış olan bilanço büyüklüğünü 2.5 trilyon Dolara düşürme isteği olduğunu biliyoruz. Yani bol olan para daralırken maliyeti de artacak.

ECB (Avrupa Merkez Bankası) ise 2018 yılı sonunda parasal genişlemeye son vermeyi planlıyor. Bu parasal anlamda bir daralmaya sebep olmasa bile bu tarafta da genişlemenin son bulacağını gösteriyor.

Ticaret savaşları ve ambargolar ise genel olarak dünya ekonomisinin kısa dönemde daha iyiye gitmeyeceğinin diğer işaretleri olarak düşünülebilir.

Tüm bu bilgiler ışığında Milli Piyango ve at yarışının birlikte özelleştirilmesinin zamanı şimdi değilse ne zaman sorusu sorulabilir.

Varlık Fonu portföyüne tekrar bir göz attığımız zaman;

Mülkiyeti Hazineye ait Antalya, Aydın, İstanbul, Isparta, İzmir, Kayseri ve Muğla’da bulunan bazı taşınmazlar olduğunu görüyoruz. Bu taşınmazlarda Emlak Bankası bünyesinde kurulması planlanan fona ekspertiz değerleri üzerinden eklenebilir.

İşte bu üç portföy kaleminin özelleştirilmesi ile ortaya çıkacak olan fon ile Varlık Fonu, Emlak Bankası bünyesinde kurulması planlanan fona ortak olabilir.

Gayrimenkul Yatırım Fonu

Gayrimenkul yatırımı ile ilgilenen ancak gayrimenkul alım-satımı, bakımı, kiralanması gibi işlemlerle ilgilenmek istemeyen nitelikli yatırımcılar için uygundur.

Fonun yatırım hedefi, getiri potansiyeli yüksek görülen, satılmamış konut ve ofis stoku yüksek gayrimenkul projelerinden ıskonto ile toplu alımlar yaparak yatırımcılara cazip bir getiri fırsatı sunmaktır. Finansman yükü ile karşı karşıya olan müteahhitler ile ıskontolu fiyat fırsatı yakalayan yatırımcılar için bir ”Kazan-Kazan” durumu mevcuttur.Fon,yatırımcılara yüksek bir getiri olasılığı sunarken,müteahhitlere de likitide ve finansal yükümlülüklerini hafifletme fırsatı sağlar.

Fon,net aktif değerine göre ıskonto ile işlem gören GYO’ların  (Gayrimenkul Yatırım Ortaklılığı) aksine,ıskontosuz bir net aktif değer üzerinden işlem görmesi doğrultusunda yatırımcılar tarafından tercih edilen bir enstrümandır.

Fonun en az %80’i ile gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapılabilir. Fon tamamlanmamış gayrimenkul projelerine, sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkule, gayrimenkul inşaat işlerine ve bu amaçla edinilmiş ekipmanlara yatırım yapamaz. Ayrıca ticari maksatla gayrimenkul işletemez ve yurtdışında gayrimenkul alamaz, satamaz ve kiralayamaz.

Gayrimenkul Yatırım Fonları gelişmiş ülkelerde yaygın olan bir fon türüdür.

Fon portföyünün gayrimenkullerden oluşması nedeniyle fon likitidesi çok düşük olabileceği için fon fiyatı diğer fonlar gibi günlük olarak açıklanmaz ve günlük alım-satıma konu olmak zorunda değildir. Ancak kanun gereği yılda en az bir defa açıklanmak zorunda ve dönemsel açıkladıkları fon fiyatı üzerinden müşterilerin alım-satım taleplerini gerçekleştirirler. Bu likitide problemini aşmak için fon pazarı kurulabilir.

Fonlar genel olarak portföydeki varlıkların değer artışından veya kira gelirlerinden gelir üretecekleri için, fonun fiyatı da bu iki ana kalem üzerinden belirlenecektir. Fon portföyündeki varlıklardan dönemsel olarak kira geliri elde edecek ise dönemsel olarak temettü ödemesi yapabilir. Böylece yatırımcılar dönemsel getiri veren bir ürüne kavuşmuş olurlar.

Gayrimenkul sektörünün büyümesi ve gayrimenkullerin değer kazanması bu fonlara olan ilgiyi artıracaktır.

SPK ve vergi mevzuatında yapılacak düzenlemeler ile yatırımcı kazançları ve fona alınacak varlıkların vergilendirilmesi yönünden yapılacak düzenlemeler fonu yatırımcısı açısından daha cazip bir hale getirecektir.

Gayrimenkul Sertifikaları

SPK tarafından düzenlenen gayrimenkul sertifikası; ihraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden, nominal değeri eşit sermaye piyasası aracıdır.
Gayrimenkul sertifikaları, ihraççılarına sermaye piyasası aracılığıyla finansman seçeneği sunmaktadır. Böylece konut ve işyeri projelerinin inşaatları daha kolay ve hızlı tamamlanabilmektedir. Tasarruflarını sermaye piyasasında değerlendirmek isteyen yatırımcılar için alternatif bir ürün olan bu sertifikaların Borsa’da işlem görmesi ise şeffaflık ve likidite sağlamaktadır. Böylece gayrimenkul projeleri için likit bir piyasa oluşacak, hem de metrekare bazında alınan sertifikalar biriktirilip proje bitimimde inşaat firmasına teslim edildiğinde, bu sertifikalar karşılığında, sertifika metrekaresine denk gelen izahnamede belirtilen gayrimenkullerden birinin teslim alınma ihtimali söz konusu olacaktır. Bu sertifikalarda gayrimenkul yatırım fonları portföyüne birer gayrimenkul gibi dahil edilebilecektir.
Gayrimenkul sertifikasının ihracı ve Borsa’da işlem görebilmesi için SPK’ ya ve Borsa İstanbul’a eş zamanlı olarak başvuru yapılması gerekmektedir. Gayrimenkul sertifikaları yurt dışında veya yurt içinde, halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle ihraç edilebilir. Bu ürüne talebi artırabilmek için piyasa yapıcısı düzenlemesi yapmak ve yine bir takım vergi avantajları sunmak uygun olacaktır. Bu sertifikalar ile yatırımcı bankalardan konut kredisi almaktan kurtulup aylık olarak ayırdığı fonu ile faiz vermeden dönem sonunda konut sahibi olabilecektir. Konut sahibi olacak kadar sertifika biriktirememiş olan yatırımcı ise gayrimenkulün değer artışından faydalanmış olacaktır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir. Portföyündeki varlıklardan kazanç elde eden gayrimenkul yatırım ortaklığı, yılsonunda bu kazancı, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri çerçevesinde, ortaklarına temettü olarak dağıtabilmekte ve böylece gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarabilmektedir.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı sisteminde likiditesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföy işletmeciliği faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilirler. Bunun doğal bir sonucu olarak, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aktiflerinde makine ve ekipman bulunduramazlar. Ayrıca, inşaat işlerini kendileri üstlenemez, proje yürütemez, ancak inşaatını başka şirketlerin gerçekleştirdiği projelere finansman sağlayabilirler.

Yatırımcılar açısından ise, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımların psikolojik bir güven unsuru oluşturduğu inkar edilemez. Ayrıca, çeşitlendirme yoluyla riskin azaltılabilmesi, yatırımın borçlanma ile finanse edilebilmesi ve portföydeki varlıkların ve hakların rayiç değerlerinin periyodik olarak tespit ettirilmesi gibi hususlar ise, yatırımcılar için gayrimenkul yatırımını cazip kılan unsurlardır.

Normalde gayrimenkuller değer kazanınca bu gayrimenkullere yatırım yapan şirket hisselerinin de değer kazanması gerekmektedir. Maalesef Türkiye’de durum böyle olmadı. Bu şirketler BİST 100’den daha kötü performans gösterdiler ve gayrimenkul değer kazançları hisse fiyatlarına yansımadı. Bu durumun nedenlerinden biri, Türkiye’de imar, iskan ve yapı ruhsatları ile ilgili çok fazla sorunlu gayrimenkul olmasıdır. Ancak bu sorunların büyük bir kısmının imar barışı ile çözümlendiği ve ayrıca Emlak Bankası bünyesinde kurulabilecek olan bu gayrimenkul yatırım fonunun devlet güvencesinde ve sorunsuz olmaları yatırımcı açısından önemli bir güven unsurudur. Ayrıca bir yasa ile yatırımcıların güvence altına alınmaları, şeffaflığın tesis edilmesi ve fon ve yatırımcı açısından sağlanan vergi avantajları bu ürünün güvenilirliğini ve cazibesini artıracaktır.

Gayrimenkul Yatırım Fonları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Sertifikaları ile ilgili yasal düzenlemelere Sermaye Piyasası Kurumu’nun http://www.spk.gov.tr/ adresinden ulaşmak mümkün.

Bu üç ürün özelinde diğer sermaye piyasaları araçlarına kaybolmuş olan yatırımcı ilgi ve güveninin tekrardan tesis edilmesi ve şeffaflığı artırıcı, vergi avantajları sağlayıcı birtakım önlemlerin alınması için yapılacak kapsamlı ve titiz çalışmalar önem arz etmektedir. Sermaye piyasaları fon ihtiyacı olan şirketleri bankaların esaretinden kurtaracağı gibi faiz hassasiyeti olan yarımcılarında ilgisini çekecektir.

Ayrıca bu ürünlerin uluslararası piyasalarda ilgi çekmesini ve talep görmesini temin edebilmek için güvenilir yabancı kurumlarla beraber çıkılacak road-showlar çok faydalı olacaktır. Bu etkinlik ile ıskontolu gayrimenkullerin toplandığı ilgili fonlar, tesis edilen şeffaflık-güven ortamı ve vergi avantajları Amerika, Avrupa, Ortadoğu ve Uzak Doğu yatırımcılarına anlatılabilir. Zaten gelişmiş ülkelerde yaygın olarak kullanılan bu ürünler devlet güvencesinde olacağı için büyük ilgi çekecektir.

Gayrimenkullerin satın alınan bedelinin yüzde 70’lik kısmının müteahhit firmaların banka borçlarının ödenmesinde kullanılmasının planlandığını belirtmiştim. Bu kredi kapatmalar piyasada bir likidite bolluğu sağlayacağı için kredi faizlerinde ve konut kredi faizlerinde önemli oranda düşüşler getirecektir. Bu oluşacak olan yeni koşullar ise gayrimenkul piyasasında yeni bir canlılık ve fiyatlarda olumlu yönde bir harekete sebep olacaktır. Böylece zaten ıskontolu olarak alınmış olan konutların sahibi olan söz konusu fonlar çok kısa sürede yatırımcısına para kazandıracaktır. Tam bir Kazan-Kazan senaryosu ile karşı karşıyayız. İnşaat firmaları borçlarını kapatmış ve yeni projeler için fon elde etmiş, bankalar sıkıntılı kredilerinden kurtulmuş ve yatırımcılar faizsiz finansal ürünler ile tanışmış-barışmış olacaklar. Faiz hassasiyeti olan halkımızın yastık altı olarak nitelenen altın ve döviz birikimleri ekonomiye kazandırılmış ve devlet tahvil ihraç ederek tekrar borçlanma zorunluluğundan kurtulmuş olacak. Faizler düşecek ve yüksek faizin sonucu olan enflasyon hızla düşüş eğilimine girmiş olacak. Oluşacak olan bu likitide bolluğu bir miktar döviz talebi yaratabilir ancak yastık altından gelecek olan yeni dövizler ve/veya mevduattan çözülecek olan dövizler ve yurtdışından bu fonlara gelecek olan talep bu muhtemel döviz talebini dengeleyecektir.

Ancak bir tek sektöre dayalı büyüme senaryosundan vazgeçmek gerekiyor. İnşaat sektörünün başı çektiği büyüme senaryosunun bir çok sektörü olumlu etkilediği herkesin malumu ama gelinen noktada ortada. Bu sektöre tanınan imtiyaz ve teşvikler kısmen azaltılarak dengeli bir şekilde diğer sektörlere dağıtılmalı.

BES (Bireysel Emeklilik Sistemi) fon büyüklüğü 80 milyar TL ve İşsizlik Sigortası fon büyüklüğü 160 milyar TL seviyesine ulaşmış durumda. Bu iki dev sisteminde bazı düzenlemeler ile bu fonlara yatırım yapmaları temin edilmeli. Bu yolla bu sistemdeki fonlar yüksek getiri elde ederken devletin borçları azalacaktır. Nitekim bu fonlar ağırlıklı olarak paralarını devlet tahvillerinde değerlendiriyorlar.

Bu yöntem ile varlık fonu da pasif konumdan aktif konuma geçecek ortağı olduğu fonların içindeki gayrimenkullerin süreç içinde satılması ile ortaya çıkacak olan likiditesini farklı yatırımlarla değerlendirme imkanına kavuşacaktır.

 

Ömer Mahmut Kuzanlı